Simulador Caixa: como simular o financiamento e ler o resultado

O Simulador Habitacional Caixa é a ferramenta gratuita do banco para você ver, antes de qualquer papelada, quanto pode financiar, em quantos meses e quanto ficaria a parcela. Ele fica no endereço oficial simuladorhabitacao.caixa.gov.br e também no app Habitação Caixa.

O difícil não é preencher: é entender o que aparece na tela. Abaixo, o passo a passo e o que cada campo quer dizer.

Como simular o financiamento na Caixa, passo a passo?

1. Entre no site oficial (simuladorhabitacao.caixa.gov.br) ou no app Habitação Caixa. Não pague ninguém para simular: a Caixa diz que a simulação é feita sem nenhum custo.
2. Informe seus dados e a renda familiar. Renda familiar bruta é a soma do que as pessoas que vão comprar juntas ganham antes dos descontos.
3. Diga o tipo de imóvel e o que você quer fazer (comprar novo ou usado, construir, reformar) e a cidade.
4. Digite o valor do imóvel e quanto pretende financiar ou qual parcela cabe no bolso.
5. Compare as opções listadas. O simulador mostra as linhas disponíveis para o seu perfil (com taxas ligadas a TR, IPCA, poupança ou prefixada) e você escolhe a que faz mais sentido.

Depois disso, segundo a Caixa, vêm a análise de crédito (documentos), a avaliação do imóvel pela engenharia do banco e a assinatura do contrato. Ou seja: simular não é ser aprovado.

O que é cada campo do simulador?

Valor do imóvel. O preço de compra. A Caixa ainda manda um engenheiro avaliar o imóvel; o financiamento é calculado sobre esse valor de avaliação.

Entrada. O que você paga do próprio bolso (dá para usar o FGTS, se você tiver pelo menos 3 anos de carteira assinada, segundo a Caixa). A Caixa financia uma parte do imóvel, a chamada quota, que fica entre 60% e 90%, conforme a linha e o sistema de amortização. O resto é entrada.

Exemplo hipotético: imóvel de R$ 200.000 com quota de 80%. A Caixa financia até R$ 160.000 e a entrada é de pelo menos R$ 40.000.

Prazo. Quantos meses para pagar. Na Caixa, varia de 120 a 420 meses (até 35 anos), conforme a linha. Prazo maior deixa a parcela menor, mas você paga juros por mais tempo.

Sistema de amortização (SAC ou Price). Amortizar é abater a dívida. São dois jeitos de fazer isso:

• SAC: abate o mesmo valor todo mês; a parcela começa mais alta e vai caindo. Veja a Tabela SAC.
• Price: a parcela de juros e amortização é igual do começo ao fim; no total, paga mais juros. Veja a Tabela Price.

Taxa de juros e indexador. A taxa é o “aluguel” do dinheiro. O indexador (TR ou IPCA) é o índice que corrige o saldo devedor todo mês. Com IPCA, a Caixa avisa que a parcela tende a subir com a inflação; com TR ou taxa fixa, no SAC, ela tende a cair.

CET (Custo Efetivo Total). É o custo de verdade do financiamento num número só: juros mais seguros e tarifas. Para comparar propostas de bancos diferentes, compare o CET, não só a taxa de juros. Explicamos melhor em O que é CET.

Por que a parcela é maior que só juros e amortização?

Porque, pela Caixa, a prestação tem duas partes:

• Encargo principal: amortização + juros.
• Encargos acessórios: seguros e tarifa.

Os encargos acessórios são:

• MIP (Seguro de Morte e Invalidez Permanente): se o comprador morrer ou ficar inválido, o seguro paga a dívida, na proporção da renda de cada um no contrato. É calculado sobre o valor financiado.
• DFI (Seguro de Danos Físicos ao Imóvel): cobre estragos no imóvel (como incêndio). É uma taxa sobre o valor de avaliação do imóvel.
• Tarifa de Administração de Contrato (TA): cobrada todo mês, na parcela, nos financiamentos do SFH (Sistema Financeiro da Habitação, a faixa de imóveis com regras e juros mais controlados). O valor está na Tabela de Tarifas da Caixa.

Além disso, existe a tarifa de avaliação do imóvel, paga uma vez. A Caixa avisa que ela não é devolvida se você desistir depois do serviço feito.

Quanto da minha renda pode ir para a parcela?

Segundo a Caixa, a prestação pode ser de até 30% da renda familiar bruta.

Exemplo: renda familiar de R$ 4.000. 30% de R$ 4.000 = R$ 1.200. Essa é a parcela máxima que a Caixa aceitaria; o simulador ajusta o valor financiado para caber nela.

Lembre: no SAC, a primeira parcela é a mais alta. É ela que precisa caber nos 30%.

Como ler o resultado da simulação?

Olhe quatro coisas, nesta ordem:

1. Valor financiado x entrada: quanto você precisa ter guardado.
2. Primeira parcela: cabe no seu orçamento com folga, não só nos 30%?
3. Prazo e sistema: SAC ou Price, e em quantos meses.
4. CET e total pago: quanto o imóvel custa no fim, somando tudo.

Para testar cenários (mais entrada, prazo menor, SAC contra Price) sem refazer tudo no site da Caixa, use o nosso simulador de financiamento imobiliário com a taxa que a Caixa te mostrou. Se a sua renda é de até R$ 13 mil, veja também se você se encaixa no Minha Casa Minha Vida, que tem juros menores.

Taxas e condições mudam. Confira sempre o valor final na simulação oficial da Caixa antes de decidir.

Resumo

• O simulador oficial é gratuito: simuladorhabitacao.caixa.gov.br ou app Habitação Caixa.
• A Caixa financia de 60% a 90% do imóvel; o resto é entrada (FGTS pode ajudar).
• Prazo de 120 a 420 meses; parcela de até 30% da renda bruta.
• A parcela inclui juros, amortização, seguros MIP e DFI e, no SFH, tarifa de administração.
• Compare propostas pelo CET, não só pela taxa.